新元号、【令和】、決定おめでとうございます。
いよいよ日本も新時代の幕開けですね。
さて、今回は、最近ハワイに投資用物件として戸建てを買って、やっと落ち着いてきたところなので、
今日は将来、ハワイに戸建て別荘を買って悠々自適に暮らしたい！
とお思いの皆さんが気になるであろうメンテナンス面での実際をお伝えします。
プライバシーのため、物件の場所等の詳細は伏せさていただきますが、内容は全て事実ベースです。
物件：Simgle Family House,3 bedrooms, 2 bath, 1 study room, plus pool
物権価格：$1.85m
物件特徴：ゴルフ場、ビーチまでの徒歩10分圏内
さて、ここで問題。
この規模の物件で維持費は年にいくらかかるでしょう？
答えは約400万/年です！
日本人の平均年収が420万と言われているので、ほぼ一人分の年収ほどの維持費がかかるという結果になりました。。。
高い！そんなにかかるなら、アホらしくてハワイの別荘なんていらん！と思われた方ちょっと内訳をみてからお考えください。
では、なぜそんなにかかったのか、その内訳を公開しちゃいます。
固定資産税：約130万円
維持費で一番気になるのがこの固定資産税ですよね。
ハワイオワフ島の不動産にかかる固定資産税は、$１million以下の部分とそれ以上の部分で掛かってくる税率が変わります。
今の税率だと、
$1m以下＝0.45%
$1m以上＝0.9％ （なんと税率が倍に跳ね上がる。）
今回の物件だと 0.0045 ×1,000,000 + 0.009×850,000 = $12,150
１ドル110円あたりの相場で、約130万となります。
実際は物件の買値ではなく、評価額で決まるので、多少変動はありますが、だいたいこんなものです。高いですね。
固定資産税についてはこちらを参照：
保険料：24万円
いわゆるホームオーナーインシュランスで、火災などの損害に対する保険ですね。日本とハワイを行き来する以上、不在時に何があるかわからないので、これは避けては通れません。
またいわゆるゲーテッド・コミュニティ (Gated Community、ハワイの高級住宅物件は通常住宅街そのものが門で囲われている。)にある物件であれば、このインシュランスの取得が必須になります。
保険会社によって多少の値段の違いはあれど、安心して頼める大手となれば、このくらいは掛かってきます。
さらに、ここにハリケーンによる被害へのカバーも入れると年11万円ほどプラスになります。
オアフ島ではハリケーンの被害を受ける可能性は過去のデータを見るとほぼ０に近いですが、近頃の世界的異常気象を見ると、今後は入る必要があるかもしれません。
管理費：100万
え？戸建なのに管理費？
と意外に思われるかもしれませんが、これは先ほどのGated Communityの中に建てられている物件のケース。
通常管理会社がそのコミュニティ全体のメンテナンスをしていて、その管理会社に支払う管理費です。
これはコミュニティによって結構変わってきますが、コミュニティー内の道路や歩道、ゲスト用パーキング、共用プールやジムのメンテナンスおよび運営に対する費用です。
やはりゲートがあるだけで、治安面での安心感や物件価値が数段アップしますので、戸建を買うなら、ゲーテッド・コミュニティがお勧めです。
さて、ここまではゲーテッド・コミュニテイある$1m級の物件を買えば、最低でもかかるであろう維持費でした。
そしてこれからは、必須ではないにしても、将来の売却に備えてやっておきたいメンテナンス費を紹介します。
これらは業者によってピンキリなので、なんとも言えませんが、ある程度信頼の置ける業者を口コミやコネを使って頼むと大体こんな感じなるだろうと思ってください。
ランドスケーピング（庭のメンテ）：約50万
ランドスケーピングとはお庭（backyard）の芝刈りや樹木の手入れ、その他掃除です。もちろんこれは自分でやろうと思えばできますが、芝の手入れは結構重労働で手間暇が掛かります。ハワイに来てまで、こんな労働で終わってしまうなんて嫌ですよね。
しかも、日本での滞在期間が長いと、芝は枯れたり、樹木がすぐに生い茂って手に負えないことにも。そうなると物件の価値も下がってしまいます。
わたしが頼んだ業者は月に約$400。おそらくこれは高い部類に入りますが、前のオーナーがハワイ事情に詳しいアメリカ人で、そのオーナーが使っていた業者をそのまま引き継ぐ形になったので、法外にぼったくられているわけではないようです。
仕事ぶりを観察しても、週に一回隅々まで綺麗にしてくれるので、安心して任せられます。
プールメンテナンス：約24万円
出ました。憧れのプライベートプール。でもね、やっぱり維持費かかりますよ、そりゃ。週一回のお掃除と水質管理で月200ドル余りです。もちろんこれは不在時の時もかかります。たかがプールと甘く見て、掃除を怠ると、あっという間に池みたく汚れます。
害虫駆除：約10万円
ハワイにはシロアリがいます。そしてシロアリに一度やられると、物件価値は暴落します。最悪、建て替えを余儀無くされることも。あとゴギブリとか蚊とかも含めて害虫駆除のプロに定期的に見てもらう必要があります。
TV・電話・ネット：15万円
大手の通信会社のケーブルTVと固定電話、5G高速ネットコミコミで月およそ1万弱。まぁこんなもんかな。
高熱費：変動
これは変動費なので、なんとも言えませんが、先ほどのプールの循環ポンプを回さないといけないので、毎日フルで回すとおよそ、５万円！くらいかかります。プール付きを希望の方、少し考え直してもいいかもしれませんね。
水道代：０円
わたしの物件のコミュニティでは幸い、水道代はタダです。というのは言い過ぎですが、実は上の管理費に含まれています。でも使い放題なのはありがたいですね。
ということで、なんだかんだ積み上がって、およそ400万となっています。
もし車を買うならさらに、車の保険料とかもかかってきますね。
ということで、ご覧の通り、これ投資として完全に成り立ってません。
完全赤字です。だって毎年２％以上の経費がかかるんですよ。それ以上に物権価格が今後伸びていくとは、バブルでも来ない限り考え難い。
なので、これに関しては完全に投資目的ではありません。
そうです、ハワイの青い海、爽やかな気候、そして東京都心で消耗したパワーを充電するために支払う対価です。
そしてその価格は・・・・
Priceless（苦）
わたしのこの例は、あくまで安心・安全を最優先にしたフルオプション仕様だと考えてください。まだまだ節約の余地はあると思ってください。
いかがでしょう。とりあえず費用の全体像が見えたでしょうか。
もやっとした費用に対する不安をこれで解消いただければ幸いです。
質問等はコメント欄にご自由にどうぞ。
ではまた。
TE.D流ハワイの楽しみ方 不動産投資物件めぐり編
